Il mercato degli affitti a breve termine a Venezia è diventato un fenomeno di vasta portata, generando profitti record e trasformando radicalmente il tessuto urbano. Tuttavia, questa crescita esponenziale ha portato alla saturazione del mercato e a una progressiva suburbanizzazione, con residenti che si spostano verso la terraferma. Nonostante Venezia goda di una legislazione unica in Italia che le permetterebbe di regolare questo fenomeno, l'inerzia politica ha finora impedito l'attuazione di misure efficaci, scatenando un'ondata di proteste e mobilitazioni sociali che chiedono un cambiamento.

Venezia: Il Dominio degli Affitti Brevi e la Trasformazione della Città

Venezia, la splendida città lagunare, si trova al centro di un acceso dibattito riguardante l'impatto degli affitti a breve termine, in particolare quelli gestiti tramite piattaforme come Airbnb. Una ricerca approfondita, condotta dall'Università Iuav di Venezia, con il supporto del progetto nazionale AirMap coordinato dal Future Urban Legacy Lab del Politecnico di Torino, ha messo in luce le dinamiche attuali di questo mercato, che sta ridisegnando la vita e il futuro del capoluogo veneto.

Nel 2024, Venezia contava ben 11.322 alloggi attivi su Airbnb, di cui il 74% erano intere abitazioni, posizionandosi come la quinta città italiana per numero di unità, dopo Roma, Milano, Napoli e Firenze. Nonostante la crescita dell'offerta sia stata più contenuta rispetto alla media nazionale tra il 2017 e il 2024 (12% contro il 52%), le performance economiche hanno registrato un incremento impressionante. Le notti prenotate sono aumentate del 53%, passando da poco più di un milione a oltre 1,6 milioni, e i ricavi generati sono schizzati a 342 milioni di euro nel 2024, un +116% rispetto al 2017, il valore più elevato in Italia. I guadagni medi per unità e per host sono quasi raddoppiati, dimostrando un mercato maturo e altamente redditizio, dove la crescita dipende più dall'ottimizzazione dei prezzi e dei tassi di occupazione che dalla semplice espansione dell'offerta.

Un aspetto rilevante emerso dallo studio è l'elevata professionalizzazione del mercato veneziano. I cosiddetti “large host”, che gestiscono più di dieci proprietà, rappresentano solo il 5% degli host totali, ma controllano ben il 33% degli alloggi disponibili sulla piattaforma. Questa concentrazione del potere gestionale contribuisce a definire una geografia degli affitti brevi ben delineata, con una forte densità nei sestieri storici come Cannaregio, San Polo, San Marco e Castello, dove si registrano fino a 4.000 annunci per chilometro quadrato.

Tuttavia, il fenomeno non si limita alla laguna. Il mercato sta trovando nuovi spazi di espansione nella terraferma veneziana. L'area della stazione di Venezia Mestre ha visto un aumento significativo di 480 nuovi alloggi tra il 2017 e il 2024, e la crescita si estende progressivamente verso le zone più periferiche, lungo l'asse Mira, Spinea, Mirano e Dolo. Qui, la migliore accessibilità ai principali collegamenti ferroviari e autostradali facilita un pendolarismo turistico, configurando una vera e propria suburbanizzazione. Questa espansione, inoltre, incide sull'aumento dei canoni di locazione residenziale anche in queste aree, come evidenziato dai dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

A fronte di questa dinamica di mercato, le istituzioni hanno mostrato un notevole immobilismo. Sebbene Venezia, grazie all'emendamento Pellicani del 2022, sia l'unico comune italiano con la facoltà di regolare e limitare la diffusione delle locazioni turistiche brevi, l'amministrazione comunale si è limitata a prescrivere adempimenti già normati, come la raccolta differenziata o l'obbligo di registrazione degli ospiti. Anche le opportunità offerte dalle norme urbanistiche locali, come l'articolo 42 del Regolamento Edilizio che dal 2019 prevede limitazioni per le attività di B&B e locazioni turistiche in continuità fisica, sono rimaste inapplicate a causa di un'interpretazione riduttiva da parte del Comune. Questa mancanza di volontà politica ha scatenato una forte reazione sociale, con mobilitazioni e campagne come la piattaforma “Alta Tensione Abitativa”. Questa iniziativa, nata a Venezia nel 2022, ha promosso una proposta di legge nazionale per consentire ai comuni capoluogo di fissare soglie e limiti al mercato degli affitti brevi, ma non ha trovato il sostegno dell'amministrazione comunale.

In questo contesto, Venezia rischia di trasformarsi definitivamente in una “città a breve termine”, dove l'uso temporaneo delle abitazioni erode progressivamente lo spazio della residenza stabile, minando la resilienza e l'identità dell'organismo urbano.

Venezia: Un Allarme per il Futuro Urbano

La situazione veneziana offre una lezione preziosa sui pericoli di un turismo non regolamentato e sull'impatto che esso può avere sul tessuto sociale e abitativo di una città storica. La trasformazione in atto non è solo una questione di economia, ma di identità e sostenibilità. Senza un intervento politico deciso e la volontà di implementare normative efficaci, Venezia rischia di perdere la sua anima di città abitata, diventando un mero 'parco a tema' per i visitatori. L'esperienza veneziana dovrebbe servire da monito per altre città italiane e europee che si trovano ad affrontare sfide simili, sottolineando l'urgenza di bilanciare il profitto turistico con il diritto alla residenza e la conservazione dell'autenticità urbana.